PTZ ancien avec travaux : la DVF 2025 rebat les cartes en zones B2 et C

Paris, 9 avril 2026 — Analyse Stop Loyer, après publication DGFiP DVF 2025 du 5 avril 2026.

Le PTZ ancien avec travaux est éligible uniquement en zones B2 et C et peut financer jusqu'à 74 400 € à 0 %, achat et travaux compris (sources : Décret 2024-304 ; Art. L31-10-3 V et D31-10-2 CCH). Aucun avantage fiscal ne vient s'y ajouter quand vous habitez le logement : le déficit foncier est réservé aux bailleurs. Et la DVF 2025 publiée le 5 avril 2026 par la DGFiP vient de rebattre les cartes : pendant que tout le monde regarde Paris et Lyon plafonner, les villes moyennes en B2 et C restent à portée de primo-accédant. Sauf que personne ne vous en parle.

En bref

• DVF 2025 publiée le 5 avril 2026 (source : DGFiP, data.gouv.fr)
• 79,8 % des villes stables, 13,8 % en hausse > +5 %, 6,4 % en baisse > -5 %
• Médianes nationales 2025 : 2 875 €/m² appartement, 2 447 €/m² maison
• PTZ ancien avec travaux : zones B2 et C uniquement (Décret 2024-304)
• Pas d'avantage fiscal sur les travaux en résidence principale : le déficit foncier (Art. 156-I-3° CGI) ne concerne que les logements loués nus
• Cas chiffré : T3 65 m² à Charleville-Mézières → PTZ de 74 400 €

Ce que la DVF 2025 révèle pour le PTZ ancien en zones B2 et C

Rappel rapide. Le PTZ ancien avec travaux, c'est un prêt à 0 % réservé à l'achat d'un logement ancien dans les territoires détendus (zones B2 et C : villes moyennes et rural, hors grandes métropoles). Avec une contrepartie : au moins 25 % de travaux dans l'opération. C'est pas plus compliqué que ça.

La DVF 2025 (fichier DGFiP, data.gouv.fr) raconte une histoire simple : 79,8 % des communes stables (± 5 %), 13,8 % en hausse > +5 %, 6,4 % en baisse > -5 %. Un marché figé, en gros. Et pendant ce temps, le PTZ neuf s'applique partout mais sur des prix 30 à 50 % au-dessus. Faites le calcul.

Pour le PTZ ancien, chaque baisse est un point d'entrée à exploiter : Charleville-Mézières (-9,2 %), Amiens (-8,4 %), Blois (-7,5 %) — toutes en zone B2 ou C, donc dans le périmètre. Meudon (-8,1 %) et Fontenay-sous-Bois (-6,8 %) ? Oubliez, zone A, hors-jeu. Côté dynamique revente : Châteauroux (+9,6 %), Calais (+9,5 %). Paris, Lyon, Marseille, même combat — exclues (Art. L31-10-2 CCH).

PTZ ancien avec travaux : les 3 conditions à respecter

Le PTZ ancien avec travaux repose sur trois conditions cumulatives (source : Décret 2024-304 du 2 avril 2024, Art. L31-10-2, L31-10-3 V et D31-10-2 CCH) :

1. Zones B2 ou C uniquement.
2. Travaux ≥ 25 % du coût total de l'opération (prix + travaux).
3. DPE classe D minimum après travaux.

Les quotités sont alignées sur le neuf collectif : 50 % en tranche 1, 40 % en tranches 2 et 3, 20 % en tranche 4 (source : Décret 2025-299). Le plafond d'opération en zone B2 pour 3 personnes est de 198 000 €, en zone C de 180 000 €.

L'avis d'Hervé : "Les gens regardent les grandes métropoles et concluent que l'immobilier, c'est mort. Pendant ce temps, à Charleville ou Châteauroux, vous achetez un T3 à rénover et vous financez l'achat ET les travaux avec un prêt à 0 %. Je préfère vous dire tout de suite ce qui pique : quand vous habitez le logement, aucun dispositif fiscal ne vous rembourse vos travaux. Le vrai levier, c'est le taux zéro. Personne ne vous en parle. Ce n'est pas un hasard."

Cas chiffré : couple + 1 enfant, T3 65 m² en zone B2

Prenons un cas concret, pas une simulation de salon. Couple avec un enfant (3 personnes), revenu fiscal de référence N-2 de 36 000 €, achat d'un T3 de 65 m² à 2 000 €/m² dans une ville comme Charleville-Mézières (zone B2).

• Prix d'achat : 130 000 €
• Travaux (rénovation énergétique, passage DPE F → C) : 56 000 € (30,1 % du coût total, condition respectée)
• Coût d'opération PTZ : 186 000 € (plafond B2 3 pers : 198 000 €, donc retenu intégralement)
• Tranche : 2 (quotient familial ≈ 20 000 €)
• Quotité : 40 %
• PTZ : 74 400 € (Décret 2025-299, vérifié via moteur PTZ officiel SGFGAS)
• Prêt principal complémentaire : ~122 000 € (après frais notaire ancien ~7,5 % sur prix bien et frais de garantie)
• Mensualité lissée unique sur 25 ans à 3,39 % (Observatoire Crédit Logement/CSA mars 2026) : ordre de grandeur ~800 €/mois — le client paie une mensualité constante, jamais de "pendant différé / après différé".

La confusion fiscale qu'il faut évacuer tout de suite

On lit partout que ces travaux « ouvrent droit à 21 400 € par an ». C'est faux dans votre cas, et il vaut mieux le savoir avant de monter votre plan de financement.

Le mécanisme en question, c'est le déficit foncier majoré pour rénovation énergétique (Art. 156-I-3° du CGI). Ce n'est ni un remboursement, ni une prime : c'est un plafond d'imputation de charges sur le revenu global, et il ne concerne que les propriétaires qui louent un logement nu et déclarent des revenus fonciers. Un primo-accédant qui achète pour y habiter ne déclare aucun revenu foncier. Il n'a donc, par construction, aucun déficit foncier à imputer.

Retenez la règle simple : aucun dispositif fiscal ne rembourse les travaux d'une résidence principale. Ce qui vous aide, ce sont des aides à la rénovation ouvertes aux propriétaires occupants — MaPrimeRénov', l'éco-PTZ, les CEE — et surtout le PTZ, qui finance achat et travaux à 0 %. Le détail du cumul est dans notre guide du budget travaux en PTZ ancien.

Limites méthodologiques à garder en tête

• Alsace-Moselle hors DVF : Strasbourg, Metz, Colmar et Mulhouse ne figurent pas dans la base (cadastre local). Aucune donnée exploitable.
• Paris, Lyon, Marseille : zones A ou A bis, PTZ ancien avec travaux non applicable.
• Variations annuelles : seules les communes avec volume suffisant sont retenues. Toute variation > ±10 % sur un an a été écartée (biais statistique).
• DPE après travaux : la classe D minimum doit être documentée par un diagnostic post-travaux, exigence non négociable.

Pour aller plus loin : notre baromètre PTZ Saint-Étienne détaille la seule commune B2 de notre périmètre baromètres, et le baromètre Amiens couvre une ville en baisse -8,4 % exploitable pour le même montage.

Questions fréquentes

Peut-on cumuler le PTZ ancien avec travaux et le déficit foncier ?

Non, pas quand vous achetez votre résidence principale. Le déficit foncier, y compris sa version majorée pour rénovation énergétique (Art. 156-I-3° du CGI), s'impute sur des revenus fonciers : il suppose un logement loué nu. Un primo-accédant qui occupe son logement n'en déclare aucun et ne peut donc rien imputer. Ce n'est pas non plus un remboursement de travaux, mais un plafond d'imputation de charges. Pour une résidence principale, les leviers réels sont le PTZ (achat et travaux à 0 %), MaPrimeRénov', l'éco-PTZ et les CEE.

Quelles villes en baisse en 2025 restent éligibles au PTZ ancien avec travaux ?

Parmi les 5 plus fortes baisses DVF 2025, trois sont en zone B2 ou C et donc éligibles : Charleville-Mézières (-9,2 %), Amiens (-8,4 %) et Blois (-7,5 %). Meudon et Fontenay-sous-Bois sont en zone A ou A bis, donc exclues du dispositif ancien avec travaux.

Pourquoi les travaux doivent-ils représenter au moins 25 % du coût total ?

L'article D31-10-2 III du Code de la construction fixe ce seuil pour orienter le PTZ ancien vers la rénovation effective, pas vers le simple achat patrimonial. Le calcul est : montant travaux / (prix d'achat + travaux) ≥ 25 %.

Le PTZ ancien avec travaux est-il prolongé au-delà de 2026 ?

Oui. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127, art. 90) a prolongé l'ensemble du dispositif PTZ (neuf et ancien avec travaux) jusqu'au 31 décembre 2027 (source : Légifrance).

Les frais de notaire de l'ancien (7-8 %) sont-ils inclus dans le coût d'opération PTZ ?

Non. Le coût d'opération retenu pour le PTZ est uniquement le prix d'achat + les travaux. Les frais de notaire et les frais de garantie sont financés à part, via le prêt principal ou l'apport.

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Hervé Voirin accompagne les primo-accédants via Stop Loyer. 15 ans dans l'immobilier neuf, Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié niveau II (Juriscampus, 2017). Dans notre expérience de l'immobilier neuf, les villes moyennes restent les grandes oubliées des conseils patrimoniaux — à tort.